简述商品房买卖中的“要约”和“引诱”

　　随着商品房买卖市场的激烈竞争，开发商为了生存，利用各种媒体用极具诱惑力的售房广告发展客户已成为重要的竞争手段之一。基于广告独有的特点及属性，法学理论上往往将广告宣传作为房屋买卖关系过程中广告主发出“要约”的“引诱”，而不是“要约”本身，只有法定程序及内容合法的“要约”与“承诺”，即“要约”和“承诺”做出的确认双方权利及义务的合同才能受到法律的保护。

　　要约的概念为《合同法》第14条规定：“要约”是希望和他人订立合同的意思表示。"该意思表示应当符合下列规定：(一)内容具体确定；(二)表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。这与《合同法》第15条规定的要约邀请有质的区别。房地产买卖中的商业广告往往不发生要约的生效效力。

　　分清开发商的“要约邀请”(往往表现为要约引诱)与“允诺”不是法律意义上的“要约”与“承诺”，对防止错误的误导是十分重要的。

　　但在现实生活中，人们通常难以分清，这就需要购房者增强对相关法律的认识。《中华人民共和国广告法》第2条、第4条、第5条及建设部《商品房销售管理办法》的第14条、国家工商行政管理局《房地产广告发布暂行规定》第1、3条，法律、规章都规定了广告主发布广告要遵循的原则：公平、诚信、真实合法，并明确规定广告不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者。

　　实践证明调查广告主广告内容的真实、可行性尤为重要。《中华人民共和国广告法》第9条明确规定：“广告中对商品性能、产地、用途、质量、价格、生产者、有效期限、许诺有表示的，应当清楚明白，广告中表明推销商品 、提供服务附带赠送礼品，应当标明赠送的品种和数量。”第10条规定：“广告应当具有可识别性，能够使消费者辨明其为广告。”

　　为了便于分清开发商发出的是“允诺”或“引诱”还是“要约邀请”，建议对含有下列情形的广告内容引起警觉(一)含有风水、占卜封建迷信内容的；(二)、价格表示不确定的；(三)面积表述不确定的、公摊率不明确的；(四)用时间表述项目位置与距离的；(五)没有比例图的房屋平面图和电脑房产场景；(六)含有融资或变相融资内容且有升值回报的内容；(七)对贷款银行、额度、年限没有具体规定 的；(八)对户口、就业、升学等项目允诺的；(九)对房地产资产实力没有评估单位、估价师、评估时间及相应数据、依据的；(十)以其他项目的形象、环境作为本项目效果的；(十一)房屋结构、装饰没有真实准确标准的；(十二)交通、商业、文化教育设施、其他市政条件规划建设中的允诺；(十三)不正当竞争行为所涉及的优惠价、最低价及贬低他人的广告；(十四)卖方送赠品、赠款的；(十五)卖方实行返本、售后包租、分割拆零销售的。

　　上面列举的15种情形是开发商通常发布的广告内容，但要是认真分析其内容很难。意义上的“许诺”，也就难分责任。

　　当然对开发商的广告也不能一概而论，认为都要“要约引诱”，否则法律上的要约与承诺所适用的范围就太狭窄，这也是对不法开发商的放纵，使其以广告引诱为借口而逃脱法律的制裁。

　　由于广告中责任确定及后果处理较为复杂，从立法看，我国目前相关法律尚不完备，凡对售房广告要分清广告中善意“吹嘘”及可能履行的“承诺”，并在没有预付定金及购房款之前要求售房者对广告中“许诺”（成立或不能成立的）逐一识别，并要求成为合同中的组成部分，将广告中的要约引诱转化成合同中的“承诺”并对该承诺制定相应的制约措施(如违约条、赔偿条款)，从而成为合同条款而受到法律保护。（刘瑞平）

摘自新疆法制报

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